Nell’ambito dei temi individuati come prioritari ed innovativi per la normazione, si inserisce quello dell’iter di finanziamento nei processi di progettazione e realizzazione delle opere nel settore delle costruzioni.
L’esigenza di indirizzare l’attività UNI a questo tema risale al 2008, in concomitanza dei primi segnali della crisi economico-finanziaria che avrebbe poi investito in maniera rilevante il mercato immobiliare e trova conferma da quanto emerge dalla lettura delle linee politiche dell’UNI per il triennio 2011-2013. Partendo dal presupposto di riconoscerle un ruolo sociale e una positiva ricaduta in termini economici, l’attività di normazione ha dedicato risorse e grande attenzione al settore delle costruzioni non solo rispetto al profilo delle tematiche più squisitamente tecniche, quali sono la sostenibilità ambientale e la classificazione acustica, ma anche rispetto a quello di tematiche di ordine più strettamente socio-economico, qual è il finanziamento delle imprese edili.

Considerati la forte contrazione che si registra nell’accesso al credito e il peso che il settore delle costruzioni riveste nella composizione del prodotto interno lordo, l’idea di studiare una specifica volontaria per la definizione e l’adozione di una piattaforma comune di riferimento per aiutare gli operatori del mercato immobiliare (soggetti promotori e finanziatori) a dialogare tra di loro è stata condivisa del mondo delle imprese e dal settore bancario.

Secondo Fabrizio Calabrò Massey, coordinatore del Gruppo di Lavoro della Commissione Tecnica “Prodotti, processi e sistemi per l’organismo edilizio” che ha dato vita alla Specifica per l’iter di finanziamento per le costruzioni, il progetto è istituito secondo il principio per cui “vi è la necessità di pervenire alla definizione di criteri e di parametri oggettivi cui riferirsi nell’iter di finanziamento delle operazioni immobiliari e delle costruzioni, attraverso le quali sia possibile fornire le giuste garanzie (certezza dei dati) agli istituti di credito sulla regolarità del generale andamento del progetto e nello specifico, assicurando all’impresa la possibilità di avere concesse le erogazioni delle rate di finanziamento e garantendo agli Enti Pubblici costi, tempi certi e tracciabilità dei pagamenti”.

Il testo licenziato dal Gruppo di lavoro si trova ora nella fase che esprime maggiormente il principio di democraticità del processo normativo volontario: quella dell’inchiesta pubblica finale (consulta la banca dati >>), che scade l’8 luglio 2012 e chiama tutti gli operatori a formulare pareri e osservazioni al fine di raggiungere non solo la miglior formulazione possibile della Specifica ma anche il grado di consenso tra le parti più esteso possibile.

La Specifica Tecnica si applica al settore delle costruzioni e si rivolge in particolare a enti pubblici in qualità di promotori delle iniziative di competenza pubblica, imprese di costruzione e/o developer, per iniziative private e/o di tipo PPP (Partenariato Pubblico Privato) o PF (Project Finance), Istituti di credito come soggetti preposti all’erogazione di finanziamenti ed all’emissione di garanzie , professionisti e università.
Redatta nella forma di linea guida, si evidenzia che la Specifica permette di definire una metodologia di lavoro (processo di riferimento) che consente di raccogliere e riordinare le molte informazioni e i dati di tipo tecnico-progettuale-finanziario all’interno di un Archivio Unico e Specialistico, secondo una precisa relazione fra iter del finanziamento e fasi progettuali. Si è pertanto provveduto a realizzare un “processo”, mediante le tecniche di Work Breakdown Structure, che contiene i diversi elementi di processo unendo la loro gerarchia con la propria descrizione. Secondo questa logica, l’iter di finanziamento è suddiviso in quattro differenti processi:

P1 - Bancabilità del progetto: il soggetto promotore dell’opera (Ente pubblico/privato) fornisce dei documenti relativi al progetto e alla propria situazione economico/finanziaria; l’istituto di credito valuta la possibilità di erogare il finanziamento.

P2 - Predisposizione del contratto di finanziamento: il soggetto promotore fornisce dei documenti relativi agli aspetti tecnico/progettuali con un grado di dettaglio maggiore rispetto a P1. L’istituto di credito approfondisce l’analisi e valuta se sottoscrivere il contratto di Finanziamento.

P3 - Gestione del contratto di finanziamento: il soggetto promotore realizza l’opera. In funzione del fabbisogno economico del cantiere, l’istituto di credito eroga il finanziamento secondo le modalità concordate nel contratto.

P4 - Chiusura del contratto di finanziamento e restituzione del prestito (closing): soggetto promotore e istituti di credito verificano e controllano il corretto adempimento delle condizioni contrattuali sottoscritte dal punto di vista tecnico-economico-finanziario. Si certifica la conclusione della costruzione e si avvia la restituzione del finanziamento ricevuto.

Rispetto a ciascun processo dell’iter di finanziamento, la Specifica Tecnica fa corrispondere ognuna delle fasi di avanzamento di un progetto di costruzione: si tratta delle fasi di 1) fattibilità; 2) preliminare/definitivo; 3) esecutivo; 4) fine lavori/collaudo.
Analizzando più da vicino le linee guida definite dalla Specifica, il documento arriva ad impostare una piattaforma documentale che consente di identificare i documenti ritenuti necessari e sufficienti allo scopo di chiedere e ottenere il finanziamento, secondo principi di condivisione dei termini e dei contenuti. La Specifica individua le seguenti tipologie di documento:

• di calcolo (tipo A): documento che contiene elaborazioni di dati aziendali, redatto secondo un layout non standardizzato allo scopo di fornire informazioni aggiuntive;
• di autocertificazione (tipo B): l’autocertificazione risiede nella facoltà riconosciuta al soggetto promotore di presentare, in sostituzione dei tradizionali documenti ufficiali richiesti, elaborati personali sottoscritti dall'interessato;
• ufficiali (tipo C): documento che presenta specifiche tipologie di contenuti predefiniti e regolati a norma di legge, che non possono essere modificate né dal soggetto promotore né dall'istituto di credito. La titolarità del documento è in capo a chi lo emette.

Considerando nel loro insieme i 4 differenti processi, la Specifica Tecnica individua un totale di 57 documenti, di cui 33 sono quelli obbligatori ai fini di una corretta applicazione della norma, e che descrivono l’intero ciclo di vita tra soggetto promotore e soggetto finanziatore: da una prima analisi statistica si rileva che i processi P1 - Bancabilità e P2 - Predisposizione del contratto sono le fasi che assorbono maggiori risorse in termini di produzione documentale – pari al 60% del totale di documenti – per via dell’incertezza intrinseca alla fase di bancabilità del progetto.
Per le medesime ragioni, la preponderanza dei documenti obbligatori è ascrivibile sempre ai primi due processi dell’iter: 11 documenti obbligatori per il processo di Bancabilità del progetto e 9 per quello di Predisposizione del contratto di finanziamento.

“Fissando dei criteri e dei parametri omogenei di riferimento per la gestione economico-finanziaria dei progetti di costruzione”, secondo il Coordinatore del Gruppo di lavoro UNI, “i benefici che ci aspetta dalla portata della Specifica sono quello di dare nuovo impulso agli investimenti a favore delle costruzioni, secondo logiche oggettive, trasparenti e condivise, così come quello di istituire un Archivio Unico dei Progetti, ai fini di una consultazione e un controllo dei dati e delle informazioni inerenti il soggetto promotore e il progetto”.
Vista e considerata la rilevanza che riveste il tema della regolamentazione dell’iter di finanziamento per il settore delle costruzioni, si è avvertita la necessità di promuovere e sviluppare iniziative atte ad accrescere le competenze dei soggetti interessati alla materia in esame. È da tali premesse, che scaturisce la firma di una convenzione tra UNI, i Politecnici e gli Ordini degli Ingegneri di Milano e Torino, volta a perseguire 3 obiettivi:

1. Sperimentazione della trasferibilità sul campo delle metodologie e dei processi, definiti nell’ambito dei lavori dell’UNI GL 13, per la regolamentazione dell’iter di finanziamento per il settore delle costruzioni.
2. Miglioramento e completamento della formazione accademica e professionale degli studenti e dei laureati sui temi relativi ai processi gestionali e finanziari del settore delle costruzioni.
3. Svolgimento di tesi, progetti, elaborati di laurea ed esecuzione di studi e ricerche a completamento dell’attività didattica di POLIMI e POLITO.

Nell’ambito del primo obiettivo, risulta prioritario lo sforzo rivolto a intercettare potenziali beneficiari, imprese edili ed Enti pubblici in primis, disponibili a conferire progetti-pilota che consentano di testare l’efficacia e la trasferibilità sul campo della Specifica Tecnica. A tal fine, è stata impostata un’offerta di servizi che si rivolge ai soggetti coinvolti nell’ iter di finanziamento del settore delle costruzioni, in particolare, imprese di costruzioni, general contractor e Pubbliche Amministrazioni.

La fruizione di una simile offerta permette a chi ne beneficia di ricevere una consulenza di qualità secondo quando definito da UNI: in tal modo, sempre secondo Calabrò Massey, “il servizio erogato rispecchia lo stesso percorso metodologico che viene formulato dalla Specifica Tecnica, facendo si che l’erogazione del finanziamento non sia più solo in funzione di una valutazione del Soggetto basata esclusivamente sul bilancio civilistico ma rapportando il Soggetto alle specifiche del suo Progetto, valutati entrambi con pari dignità tecnica”.
Spostando il focus dal Soggetto richiedente il finanziamento alla qualificazione dell’intero Progetto, l’obiettivo è quello di un miglioramento della qualità dei dati, delle informazioni e del livello di trasparenza a disposizione degli istituti di credito, supportando il Soggetto promotore nell’iniziale richiesta del finanziamento ma anche a vantaggio di una maggiore certezza nella successiva erogazione delle rate del finanziamento.

Direzione Relazione Esterne, Sviluppo e Innovazione
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