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Trattamento dei dati personali – informativa ex art.13 DLgs. 196/2003

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[Anticipazione dell’articolo, a firma di Giampiero Bambagioni, che verrà pubblicato sul prossimo numero di febbraio di U&C]

L’adozione di «standard affidabili» di valutazione immobiliare non può prescindere dall’intelligibilità dei complessi mercati immobiliari - articolati in sottomercati con dinamiche talvolta molto diverse da una zona all’altra della città - dalla rilevazione dei dati inerenti le caratteristiche degli immobili e i prezzi effettivamente pagati per le compravendite, dall’utilizzo di dati comparabili ai fini dell’adozione delle appropriate metodiche estimative.
immobile vendita01Gli International Valuation Standards (2017) prevedono espressamente l’utilizzo di informazioni rilevanti desumibili dal mercato e specificano, inoltre, che le informazioni provenienti da un mercato attivo sono generalmente considerate le più attendibili prove del valore.
Tuttavia, in casi particolari, il valutatore può considerare i prezzi di immobili identici o simili catalogati o offerti per la vendita (“listed or offered for sale”), tenuto conto di una serie di variabili, tra cui, per esempio, da quanto tempo l’offerta permane sul mercato.

La norma UNI 11612:2015, al punto 4.1 (Metodo del confronto di mercato), prevede che l’approccio di mercato (market approach) «si può applicare a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti, documentate e attendibili transazioni […]. Tale approccio considera fondamentale la disponibilità di caratteristiche e prezzi relativi a transazioni di immobili similari, concluse recentemente nel medesimo segmento di mercato». Ne consegue che al fine di determinare il «valore di mercato» di un immobile, coerentemente con quanto definito nel Regolamento (UE) 575/2013, nonché nella norma UNI 11612:2015 e nel Codice delle Valutazioni Immobiliari, è essenziale l’utilizzo dei prezzi di mercato (selling price) associati alle caratteristiche degli immobili effettivamente compravenduti.
La norma UNI 11612:2015 specifica anche che: «al fine di rilevare la congiuntura di mercato, oppure nel caso di stime in cui in un periodo recente siano avvenute insufficienti, non rilevabili e/o inattendibili transazioni (nel segmento di mercato di riferimento)… in via residuale potranno essere prese in considerazione le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita (asking price)».

L’utilizzo dei prezzi domandati non può ritenersi alternativo all’utilizzo degli effettivi prezzi formatisi sul libero mercato, riscontrabili dai contratti di compravendita. Al riguardo, il Codice delle Valutazioni Immobiliari (Quinta edizione, 2018) prevede l’esclusivo utilizzo dei prezzi di mercato.

immobile vendita02L’utilizzo di standard valutativi, che prevedono l’adozione di metodiche intelligibili e dati di confronto appropriati, è essenziale per l’attendibilità delle valutazioni sia ai fini della determinazione del loan-to-value (LTV), ossia il rapporto tra il mutuo erogato e il valore dell’immobile a garanzia dell’esposizione creditizia, sia ai fini della quantificazione del valore del “collateral” che costituisce la garanzia reale dei crediti deteriorati (Non performing loans, NPLs).

La rilevanza della conoscenza dell’effettivo valore degli immobili è tale per la filiera economico-finanziaria che, negli ultimi anni, sono state emanate norme legislative a livello europeo e nazionale nelle quali vi sono specifiche disposizioni attinenti sia i principi valutativi sia le caratteristiche di competenza ed indipendenza del valutatore immobiliare (definito anche perito o esperto): dal D.lgs. 72/2016 di attuazione della Direttiva (UE) 2014/17, all’articolo 568 del Codice di Procedura Civile (come modificato dalla Legge 132/2015) che afferma: “Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato …”, passando attraverso numerose altre disposizioni (per un richiamo puntuale a tali disposizioni rimandiamo all'articolo integrale che sarà pubblicato su U&C, n.d.r.).
Le asimmetrie informative che attengono la congiuntura dei mercati e la ricerca di dati di mercato che rappresentino i prezzi e le caratteristiche degli immobili di confronto con l’immobile stimato costituiscono, talvolta, una criticità per il valutatore immobiliare che non può essere gestita semplicisticamente.

L’identificazione dell’effettivo valore di mercato dell’immobile stimato è essenziale per tutti i soggetti coinvolti: al fine di definire appropriate politiche creditizie e identificare ed attuare sistemi di rating interni funzionali alla mitigazione del rischio, per l’efficienza della procedure giudiziali e stragiudiziali, per definire le politiche di investimento dei fondi immobiliari ovvero degli investitori corporate, per la stabilità dei sistemi economici i quali, come è divenuto chiaro a tutti a partire dalla crisi finanziaria innescata dai mutui subprime negli Stati Uniti (nel 2008), necessita di efficienza e trasparenza dei mercati.

Giampiero Bambagioni
Coordinatore UNI/CT 10 GL 02 “Stima del valore di mercato degli immobili”;
Responsabile scientifico del Codice delle Valutazioni Immobiliari – Tecnoborsa

La versione integrale dell’articolo sarà pubblicato sul numero di febbraio di U&C, n.2/2018

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