Asset management, property management, facility management, global service, outsourcing, life cycle cost, due diligence, benchmarking, ... concetti e termini, questi ed altri, di derivazione anglosassone che accompagnano la recentissima ascesa, nel nostro Paese, del nuovo mercato dei servizi di gestione immobiliare.
L'ormai diffuso, forse già inflazionato, utilizzo di questi termini lascia intendere che la cultura della gestione dei servizi abbia messo radici e si sia consolidata anche nel DNA degli soggetti operanti nel settore della gestione dei patrimoni immobiliari.
Così (spesso) non è. È vero (spesso) il contrario.

L'uso invero diffuso, ma altrettanto contraddittorio, il più delle volte impreciso, sovente improprio, quantomeno mutevole di questi termini è invece diretta e palese espressione di un sensibile gap culturale che - pur in presenza di un mercato settoriale in repentina e costante ascesa - ci separa dalle esperienze di altri paesi europei e non in cui, da oltre un trentennio, non solo sono storicamente nate, ma sono andate profondamente radicandosi e progressivamente evolvendosi la cultura e la prassi della gestione integrata dei servizi di supporto per i patrimoni immobiliari: il "facility management" (1), appunto.

La terminologia specialistica anglosassone (ma si pensi anche a taluni termini gergali "cult" italiani come esternalizzazione, internalizzazione, manutenzione programmata, ecc.), pur non ancora pienamente e consapevolmente condivisa, ma adottata di necessità come "idioma virtuale" per (tentare di) by-passare il segnalato ritardo culturale e per veicolare/supportare un nuovo "mercato reale" (2).

In questo particolare contesto, non è dunque casuale che il "laboratorio tecnologico-scientifico" Terotec (v. scheda informativa) abbia inteso realizzare il progetto del "Lessico del Facility Management. Gestione integrata e manutenzione degli edifici e dei patrimoni immobiliari", pubblicato da Il Sole 24 Ore.

L'Associazione Terotec - Laboratorio per l'Innovazione della Manutenzione e della Gestione dei Patrimoni Urbani e Immobiliari è stata fondata nel maggio 2002. Terotec è un "laboratorio tecnologico-scientifico" di riferimento nazionale che ha per scopo istituzionale la promozione, lo sviluppo e la diffusione della cultura e dell'innovazione nel campo della manutenzione e della gestione dei patrimoni urbani e immobiliari. Le attività istituzionali di Terotec hanno come destinatari tutti i soggetti pubblici e privati che operano e/o hanno interesse nel campo della manutenzione e della gestione dei patrimoni urbani e immobiliari e si sviluppano attraverso progetti di base e finalizzati nei settori della ricerca applicata e dell'innovazione tecnologica, della sperimentazione organizzativo-gestionale, della formazione manageriale, della normazione tecnico-procedurale, dell'assistenza tecnica e della consulenza strategica, dell'informazione specialistica e della promozione culturale. I soci promotori (fondatori*) di Terotec sono: ANCE - Associazione Nazionale Costruttori Edili*, Condotte Immobiliare spa, Coopservice scrl*, DeltaDator spa, EUR spa*, FISE - Federazione Imprese di Servizi*, Groma srl*, Harpaceas Insight srl*, Insula spa*, La Fiorita scrl, Manitalidea spa*, Manutencoop scrl*, Pirelli & C. Real Estate Facility Management spa*.

La promozione, lo sviluppo e la diffusione della cultura e dell'innovazione nel campo della gestione e della manutenzione dei patrimoni immobiliari e urbani - missioni, queste, istituzionali di Terotec - si perseguono e passano anche e soprattutto (e propedeuticamente) attraverso tentativi, contributi e strumenti tesi a formulare comuni basi teminologiche e lessicali, ad uniformare il linguaggio tecnico-specialistico e a definire/condividere il significato di quei già richiamati ed altri concetti e termini che stanno di fatto sempre più permeando e caratterizzando il mercato sia in ambito pubblico che privato.
Non a caso, la Commissione europea di normazione CEN TC 348 "Facility Management" ha al riguardo istituito un proprio Working Group "Terms and definitions" con l'obiettivo di studiare e proporre (anche con il contributo italiano(3)) una specifica norma terminologica settoriale.

Il "Lessico del Facility Management" è frutto di un articolato studio finalizzato che ha visto impegnati numerosi tra i maggiori esperti italiani in materia (la "rete nazionale" delle competenze specialistiche settoriali che condivide il "progetto Terotec" ed opera nell'ambito della committenza pubblica, dell'imprenditoria, dell'università, della ricerca scientifica, della normazione tecnica)(4), con la finalità di predisporre e mettere a disposizione dei diversi soggetti interessati al mercato dei servizi di gestione e di manutenzione immobiliare (enti committenti pubblici e privati, imprese di servizi, imprese di costruzione, società di consulenza, investitori, professionisti e tecnici, ricercatori, docenti e studenti universitari, ecc.) uno strumento-base di natura metodologica quanto operativa, attentamente progettato e rigorosamente sviluppato sotto il profilo scientifico.

In questa direzione e con questa specifica finalizzazione, il "Lessico del Facility Management" si articola in cinque sezioni strettamente interrelate e complementari:

• il "Glossario terminologico" (più di 250 definizioni desunte fondamentalmente dalla letteratura e dalla normativa settoriale italiana ed estera);
• le "Voci tematiche" (26 voci-chiave approfondite attraverso saggi monografici);
• il "Repertorio normativo" (un elenco aggiornato, ragionato e commentato delle norme legislative e tecniche nazionali);
• il "Repertorio bibliografico" (una serie di "percorsi bibliografici" tematici con riferimenti ragionati nazionali ed esteri);
• le "Indagini di mercato" (tre rapporti CRESME sul mercato del Facility Management in Italia e in Europa).

A fianco del "Lessico del Facility Management", si collocano sinergicamente le ulteriori iniziative intraprese da Terotec e parimenti orientate verso le "missioni" sopra delineate.
Quelle già realizzate: la norma UNI 11135 "Global Service per la manutenzione dei patrimoni immobiliari" (linee guida normative, queste, promosse e coordinate a livello nazionale da Terotec); "Censiform", il primo censimento dell'offerta formativa settoriale nazionale in ambito universitario ed extrauniversitario; le partnership scientifiche con l'Università "La Sapienza" di Roma - Facoltà di Architettura "Valle Giulia" e con l'IUAV - Università di Venezia rispettivamente per il Master di II livello in "Gestione integrata dei patrimoni immobiliari" e per il Corso di "Gestione informatizzata dei patrimoni urbani e immobiliari"; il ciclo di workshop di formazione "Best practices di Facility Management in ambito pubblico" sviluppato in partnership con la Presidenza del Consiglio dei Ministri - Dipartimento delle Risorse Strumentali; gli "Incontri Terotec" (seminari, workshop, convegni) sui temi-focus del global service, del facility management, della manutenzione urbana e del "maintenance financing".

E quelle avviate: in particolare, il "Centro di Documentazione Terotec", il primo strumento di osservazione, raccolta e ridistribuzione del patrimonio informativo e documentativo elaborato e prodotto a livello nazionale ed internazionale relativamente ai processi, ai modelli, ai servizi, alle tecnologie e alle strumentazioni di carattere innovativo per la/nella gestione e manutenzione dei patrimoni immobiliari e urbani.

Sottesa a tutte, la convinzione che un settore/mercato con così accentuate e complesse connotazioni di innovazione, dinamicità e multidisciplinarità postuli, prima ancora delle peraltro necessarie risposte in termini di "soluzioni" tecnologiche, gestionali ed organizzative ("problem solving"), indispensabili e concreti supporti e contributi in termini di "infrastrutture" metodologico-scientifiche, conoscitive, formative, informative e normative ("problem setting").
In questa direzione e con queste finalità va inquadrato il contributo innovativo offerto dal "Lessico del Facility Management".

Silvano Curcio
Direttore Generale di Terotec